土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：登記簿謄本など不動産の表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２０年間、登記簿謄本に関する登記申請業務を行ってます。
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登記簿謄本は、全体で大きく分けて、
表題部分、甲区部分、乙区部分の
３つの部分から構成されています。
これは、土地の登記簿謄本も、
建物の登記簿謄本も同じです。
ただ、登記簿謄本の見方を知っておかなければ、
表題部分や、甲区部分と言われても、
はじめての方はなんのことやらわからないと思います。
そこでまず、登記簿謄本の表題部についてですが、
この部分には、土地や建物の外見上の状態が記載されています。
具体的には、土地でしたら、土地の所在、地番、
地目（土地の種類）、地積（土地の面積）などです。
また、建物については、建物の所在地番、家屋番号、
種類（建物の種類）、構造、床面積などです。
この表題部につきましては、
登記簿謄本にはかならず記載されている部分になりますので、
表題部の無い登記簿謄本はありえません。
次に、登記簿謄本の甲区部分についてですが、
この部分には、所有権に関係する内容が記載されています。
建物を新築すれば、所有権の保存登記がされ、
土地や建物の所有者が変われば、
今度は所有権移転登記がされます。
ただ、所有権に関係する登記を、所有者自身がしていなければ、
その不動産の登記簿謄本については、
甲区部分が無いということになります。
また、表題部、甲区の次に記載されているのが、乙区です。
この乙区の部分には、所有権以外の権利、
具体的には、抵当権などの内容が記載されています。
もし、ある土地の外見上の状態を知りたい場合には、
その土地の登記簿謄本を取得して、
表題部を見れば、ある程度わかることになります。
表題部の地目が、田や畑であれば、現地の状態が想像できますし、
地目が宅地であれば、建物が建っているか、
あるいは、更地なのかもしれません。
そして、表題部の地積からは、その土地の広さを知ることができます。
たとえば、地積が１００㎡と記載されていれば、
１０ｍ×１０ｍくらいの広さの土地を想像できるというわけです。
ただ、地目については、現地の状態が変わっていても、
土地の所有者自身が地目変更の登記をしていなければ、
前の状態の地目のままですので、
登記の地目と、現地の状態は違っているということもあります。
具体的には、登記簿謄本の地目が田であっても、
現地はすでに田を埋め立てて、更地にしていたり、
家を建てていることもありえるということです。
また、表題部の地積についても、
実際に測量をしていない地積の場合には、
現地の正確な面積とは違うこともよくあります。
そういったことから、登記簿謄本の表題部の見方としては、
今もその状態なのかはわからないけれども、
少なくとも以前はそういう状態だったという程度で見ることです。
建物の登記簿謄本の表題部についても同じで、
建物の種類が居宅だからと言って、
今も居宅として利用しているかどうかまではわかりません。
店舗にしているかもしれませんし、
倉庫に利用しているかもしれません。
さらに、建物の表題部には、構造が平屋建てと記載されていても、
実際には、増築されて２階建てになっていることもあります。
いずれにしましても、それぞれ変更の登記をしない限り、
表題部の内容は以前のままの状態なので、
現在の状態とは違う可能性があるということに注意が必要でしょう。
