この記事の監修者

土地家屋調査士:寺岡 孝幸(てらおか たかゆき)
資格:土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)、行政書士。
取扱い分野:不動産の表示に関する登記全般。

経歴:開業以来19年間、不動産の表示に関する登記申請業務を行ってます。
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土地の登記簿謄本(登記事項証明書)の記載内容には、
土地の地目欄があります。

そして、この土地の地目欄は、どの土地についても必ず記載のあるもので、
その土地の種類を意味している地目が記載されています。

ただ、不動産登記法では、23種類の地目の種類が決められていますので、
いずれの土地も、その23種類の地目の中から、
現地の状態に一番ぴったりな地目が選ばれて、登記されているのです。

そして、23種類の地目の中でもよく見かける地目としては、
宅地、田、畑、公衆用道路、公園、学校用地、山林、墓地、
雑種地という地目になります。

そして、市街地で、一番よく見かけるのが、
『宅地』という地目です。

なぜなら、もし、土地の上に建物が建っていれば、
その土地の地目は、『宅地』となりますので、
市街地にある土地の地目は、『宅地』が多いことになります。

他には、自動車や自転車、歩行者が歩く道については、
『公衆用道路』という地目で、登記されています。

逆に、郊外や山間部に行くと、
『田』や『畑』、『山林』といった地目の土地が多くなります。

ただ、登記簿謄本に記載されている地目は、
かならず現地の土地の状況と一致しているかと言えば、
かならずしもそうではありません。

しかし、たとえ登記簿謄本の地目と現地の状態が違っていたとしても、
少なくとも、過去のどこかの時点では、
その登記簿謄本の地目の状態の時もあったと言えます。

では、なぜ、土地の登記簿謄本の土地の地目と、
今の現地の状態が違うことがあるのか、疑問に思いませんか?

まず、大きな理由としましては、
地目の変更については、土地の所有者からの自己申請になっていることです。

つまり、その土地の現地の状態を変更したとしても、
土地の所有者が、登記簿の地目の変更をしなければ、
土地の登記簿謄本の地目は、そのまま(前の地目のまま)となります。

たとえば、もともと畑であった土地を、
耕作することをやめて、数年がたち、
いつの間にか山林のような状態になることもよくあることです。

そういった場合、その土地の登記簿謄本の地目としては、
『畑』なので、本来は、その土地の所有者が、
『山林』に地目変更の登記申請をしなければなりません。

しかし、その土地の所有者が何らかの理由で、
地目変更の登記申請をしなければ、
登記簿謄本の地目は、『畑』のままですので、
現地の山林の状態とは違うということが起こります。

つまり、登記簿謄本の地目と、
現地の実際の状態は、ほとんどの場合一致しているはずなのですが、
たまに、一致していない時もあるのです。

そのため、もし、土地の売買がからんでいれば、
登記簿謄本の地目だけを鵜呑みにせずに、
現地の状態も見て、確認しておくことが必要になります。

ただ、登記簿謄本の地目と、現地の状態が一致していなくても、
売買したあとで、新たに土地の所有者となった人から、
地目変更の登記申請をすることもできます。

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