土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：登記簿謄本など不動産の表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２０年間、登記簿謄本に関する登記申請業務を行ってます。
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区分建物とは、簡単に言えば、
分譲マンションのことです。
ただ、賃貸マンションであっても、
各部屋の所有権者がそれぞれ登記されている建物なら、
区分建物と言えます。
また、よくある賃貸アパートの建物で、
一棟全体を、１人の所有権者が所有している建物については、
区分建物とは言えません。
区分建物としての要件は、
まず、構造上の独立性があることです。
構造上の独立性とは、各部屋が、壁や床、天井などによって、
他の部屋と完全に区分されていて、
出入り口も独立していることです。
次に、区分建物としての要件としては、
利用上の独立性があることです。
具体的には、独立した出入り口があり、
廊下や、外に、直接出れる必要があります。
たとえば、各部屋同士を、出入り口以外から行き来できてしまうと、
区分建物とは言えないということなのです。
また、区分建物として認められる各部分のことを、
専有部分と言います。
区分建物の登記簿
登記簿謄本（登記事項証明書）や、登記事項要約書、
インターネットから登記情報を取得したときに、
表題部に、（一棟の建物の表示）と書かれていることがあります。
この（一棟の建物の表示）がある建物こそが、
区分建物といえるもので、
かならず、その下には、表題部（専有部分の建物の表示）の記載があります。
一棟の建物の表示とは、建物全体のことを示したもので、
建物の所在、建物の名称、構造、床面積、
敷地権に関係することなどが記載されている部分です。
つまり、（一棟の建物の表示）という記載があれば、
その建物は、分譲マンションのような区分建物であると、
理解して良いということになります。
ただ、区分建物＝分譲マンションというわけではなく、
事務所や店舗が入っている建物についても、
区分建物である場合があります。
そして、専有部分とは、独立した各部屋のことで、
所有権の登記ができる部分のことです。
各部屋と言っても、たとえば、２ＬＤＫ分譲マンションであれば、
リビング部屋、ダイニングキッチン部屋などの各部屋というわけではなく、
２ＬＤＫ全体の部屋という意味です。
つまり、その２ＬＤＫの専有部分には、
所有者が誰某という所有権の登記ができるわけです。
そして、自分が所有している区分建物の登記簿謄本、
又は、登記事項要約書、ネットからの登記情報を取得する場合には、
（一棟の建物の表示）と、（専有部分の建物の表示）が記載されたものになります。
ただ、（専有部分の建物の表示）については、
自分が所有している専有部分についてのみの記載となります。
なぜなら、もし、全部で１００戸の分譲マンションのような場合に、
他の専有部分の建物の表示についても、連なって全部屋分記載されてしまうと、
とんでもない枚数の登記情報になってしまうからです。
そのため、（一棟の建物の表示）については、
どの専有部分の登記情報を取得しても同じ内容なのですが、
（専有部分の建物の表示）については、専有部分ごとに取得できるということです。
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